Tin Tức

Thứ Tư, 29/02/2012 08:31

Chuyển cao ốc văn phòng sang căn hộ: “Phải có sự kiểm soát”

Chủ trương cho phép điều chỉnh chức năng các dự án cao ốc từ văn phòng cho thuê, khách sạn sang căn hộ bán hoặc cho thuê đang được dư luận quan tâm vì lo ngại những hệ luỵ gây ra cho hạ tầng giao thông, xã hội. Tuy nhiên, KTS Khương Văn Mười, chủ tịch hội Kiến trúc sư TPHCM thì tự tin hơn.

Là người tham dự cuộc họp của UBND TP.HCM về vấn đề này, KTS Khương Văn Mười, giải thích: “Không có chuyện ưu ái riêng cho bất cứ chủ đầu tư nào. Đây chỉ là chủ trương tạo điều kiện cho nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn, thu hồi vốn... Khi một chủ đầu tư xin chuyển đổi thì dưới quận phải trả lời rằng các công trình xã hội quận phải đảm bảo đủ, chứ không phải cho chuyển đổi tràn lan. Tạo điều kiện cho họ nhưng vẫn phải có sự kiểm soát”.

Là một kiến trúc sư có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc, ông có thể nói về sự khác nhau giữa kết cấu của công trình dùng làm văn phòng và công trình nhà ở? Có thể hoán đổi chức năng của chúng được không?

Trước tiên, phải khẳng định, cao ốc văn phòng và chung cư cao tầng có kiến trúc khác nhau. Cao ốc văn phòng là một khối mà các tầng đều trống hết, chỉ có một lõi cứng để cho giao thông đứng như thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, phòng vệ sinh, phòng phục vụ... Mặt khác, kiến trúc của cao ốc văn phòng thường là vách kính để lấy ánh sáng và che nắng khu vực cần thiết. Chung cư cao tầng cũng có lõi cứng, nhưng mỗi tầng được chia thành nhiều hộ, mỗi hộ có từ một đến ba nhà vệ sinh, phải có đường cấp nước, đường thoát nước mưa... cho nên khi chuyển đổi từ cao ốc văn phòng sang chung cư cao tầng thì phải điều chỉnh lại.

Nói tóm lại, một cao ốc văn phòng có thể chuyển qua làm căn hộ nhưng phải điều chỉnh, thiết lập lại hồ sơ, giải quyết vấn đề kỹ thuật. Người thiết kế phải am hiểu về kỹ thuật, người tư vấn phải có kiến thức mới làm được chuyện này.

Theo đánh giá của ông, việc chuyển đổi này có phù hợp hay không, khi mà hiện nay không chỉ văn phòng cho thuê ế ẩm mà việc mua bán căn hộ cũng đang trong tình trạng đóng băng?

Chúng ta phải nhìn nhận vào thực tế, không phải ai cũng chuyển đổi và không phải vị trí nào người ta cũng muốn chuyển đổi. Đâu phải khi thành phố cho chủ trương này thì tất cả các cao ốc văn phòng sẽ chuyển đổi hết đâu. Hiện nay, cao ốc văn phòng dư quá nhiều và có những cao ốc nằm ở vị trí trung tâm thành phố, giá cho thuê giảm còn 1/4, 1/5 so với trước mà còn không có người thuê. Tình hình lãi suất như hiện nay khiến doanh nghiệp rất dễ phá sản. Chỉ cần một nhà đầu tư phá sản sẽ dẫn tới hiệu ứng dây chuyền “domino”, sẽ gây hậu quả nặng nề nếu chúng ta không có ứng xử kịp thời. Đây chỉ là tạo điều kiện cho nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn, thu hồi vốn. Nếu việc bán căn hộ chung cư mà có lời như trước đây thì mình có thể nói là chỉ quan tâm đến lợi nhuận của doanh nghiệp thôi, nhưng ở trong thời điểm này không hẳn thế. Chưa chắc khi họ chuyển qua chung cư là sẽ bán được. Nhưng đây là để tạo ra một môi trường mà nhà đầu tư có thể tự cứu được mình. Đặc biệt, không có chuyện ưu ái riêng cho bất cứ chủ đầu tư nào cả.

Hiện nay, cao ốc văn phòng dư quá nhiều và giá cho thuê giảm còn 1/4, 1/5 mà không có người thuê. Lãi suất như hiện nay khiến doanh nghiệp dễ phá sản. Chỉ cần một nhà đầu tư phá sản sẽ dẫn tới hiệu ứng “domino”, gây hậu quả nặng nề nếu chúng ta không ứng xử kịp. Đây chỉ là tạo điều kiện cho nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn, thu hồi vốn.

Nếu chủ trương này được thành phố chấp thuận thì liệu có phá vỡ quy hoạch của thành phố đã được phê duyệt?

TP.HCM khi bàn tới vấn đề này cũng bàn tới tương lai nữa. Khi cho phép chuyển đổi chúng ta phải nói tới vấn đề giao thông, hạ tầng xã hội.

Một bài toán khác đặt ra là khi chuyển đổi thành căn hộ tất phải có hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí... vì vậy, khi cho phép chuyển đổi quận phải đảm bảo có đầy đủ các công trình xã hội này, chứ không phải cho chuyển đổi tràn lan. Tạo điều kiện cho họ nhưng vẫn phải có sự kiểm soát. Để làm sao doanh nghiệp không bị phá sản mà hạ tầng xã hội vẫn tốt. Đây là một trong nhiều biện pháp cứu vãn tình hình, nhà đầu tư chỉ là một tác nhân thôi, nhưng tác nhân này là dây chuyền trong hệ thống xã hội, trong chuỗi kinh tế...

Ông Đỗ Trung Duy (một người kinh doanh trong lĩnh vực văn phòng cho thuê): Đừng theo kiểu đổ xô đi trồng hồ tiêu

Xây dựng quá nhiều cao ốc văn phòng trong nội thành khiến mật độ dân số của khu vực trung tâm sẽ tăng cao hơn nữa sau chủ trương này. Ảnh: Thanh Hảo

Không thể có chuyện vá víu được mà Nhà nước phải tính toán, quản lý được chuyện này, đừng để như nông dân khi thấy giá hồ tiêu lên thì đi chặt càphê, rồi khi càphê lên thì lại tiếc, mới lo trồng lại, lúc đó thì muộn rồi.

Theo tôi, Nhà nước phải đánh giá, lấy ý kiến rộng rãi rồi mới thực hiện, không thể chỗ này thì cho làm, cho chuyển đổi, chỗ kia lại không cho. Ví dụ, hai dự án cao ốc văn phòng ở sát vách nhau, bên này thì cho, bên kia thì không là không phù hợp, không công bằng. Mặt khác, việc chuyển đổi cũng phải xem xét yếu tố, cơ sở hạ tầng, mật độ xây dựng phải tương ứng... nói chung phải có giải pháp đồng bộ, không thể làm manh mún được.

Tuy nhiên, việc thay đổi này không phải là giải pháp cứu nguy cho thị trường văn phòng cho thuê đang ế ẩm, vì hiện nay việc bán căn hộ cũng đang ế ẩm. Giải pháp cao nhất phải từ chính sách thế nào cho phù hợp. Phải có một đánh giá về công năng của văn phòng và nhà ở, tác hại của nó về mặt bằng quy hoạch và an sinh xã hội trên khu vực này ra sao...

KTS Nguyễn Hữu Thái (hội viên hội Kiến trúc sư Việt Nam): Quả là sự gượng ép!

Theo tôi, chung cư cao cấp mà điều chỉnh xuống chung cư trung cấp thì được, chứ từ cao ốc văn phòng chuyển qua làm nhà ở là hơi căng. Cụ thể, tôi không thể hiểu là việc sửa đổi này trong thiết kế sẽ như thế nào. Ngày xưa thường có dạng kết hợp chung cư và văn phòng còn tạm chấp nhận được, còn hoàn toàn từ cao ốc văn phòng chuyển qua chung cư là rất khó, có vẻ hơi gượng ép. Theo tôi không nên chuyển đổi từ một cao ốc văn phòng qua làm chung cư cao tầng.

TS Nguyễn Hữu Nguyên (trung tâm Nghiên cứu kinh tế miền Nam – SVEC): Nghẹt thở

Chuyển từ cao ốc văn phòng sang làm chung cư cao tầng, tôi chưa nói tới chuyện đúng hay sai, nhưng ngay việc xây dựng quá nhiều cao ốc văn phòng trong nội thành là sai rồi. Vì các cao ốc văn phòng mọc nên quá nhiều trong nội thành sẽ thu hút nhiều người di chuyển vào trung tâm, khó có thể giải quyết được bài toán giao thông. Đặc biệt, tôi chắc chắn rằng, chuyển đổi cao ốc văn phòng thành chung cư cao tầng sẽ kéo dân cư vào khu vực nội thành đông hơn, mà thực tế hiện trạng nén mật độ dân số trong trung tâm TP.HCM đã ở mức nghẹt thở. Chắc chắn sẽ mật độ dân số của khu vực trung tâm thành phố sẽ tăng cao hơn nữa sau chủ trương này.

Đoàn Quý thực hiện

sài gòn tiếp thị

Các tin tức khác

>   Đại hạ giá căn hộ cao cấp để cắt lỗ (29/02/2012)

>   Tiếp tục bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng 5 loại Hợp đồng nhà đất (28/02/2012)

>   Hà Nội nghiên cứu mua nhà thương mại làm nhà tái định cư (28/02/2012)

>   Thực hư chuyện STL giảm 50% giá dự án (28/02/2012)

>   Ngân hàng Xây dựng sẽ cứu vốn cho thị trường BĐS? (27/02/2012)

>   CBRE: Đã nhìn thấy tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS  (27/02/2012)

>   “Phép thử” với hai dự án bất động sản hàng đầu phía Bắc (27/02/2012)

>   TPHCM: Khởi công 2 bãi đậu xe ngầm trong năm nay (27/02/2012)

>   Chuyển cao ốc văn phòng sang căn hộ: Lợi năm năm, hại lâu dài (27/02/2012)

>   Hà Nội sẽ không biến “đất vàng” thành chung cư? (27/02/2012)